作者：Pierre Marechal，JLL 战略咨询与资产管理副总裁 几十年来，酒店收入增长一直通过一个相对简单直接的逻辑来衡量：提高房价、提升入住率，然后 RevPAR（每间可售房收入）自然随之增长。 这是每一位酒店业主、投资者和运营商都非常熟悉的公式。 提高 ADR（平均每日房价）。扩大市场份额。提升 RevPAR。 多年来，这种方法一直为行业带来了良好的成果。但如今，仅靠这一模式已经越来越难以满足增长需求。 在亚太地区以及许多全球市场，酒店业主所面对的经营环境与五年前相比已经截然不同。劳动力成本持续上涨，运营支出仍处于高位，客户获取成本不断增加，市场竞争也变得更加复杂和精细化。 与此同时，许多市场已经经历了疫情后的房价快速恢复阶段，仅依靠提价来推动未来业绩增长的空间正在缩小。 因此，一个更重要的问题开始浮现： 当房价无法再被大幅提高时，会发生什么？ 答案在于采取更加全面且更具战略性的商业运营模式。 亮点每个市场最终都会遇到价格天花板行业讨论正从“定价”转向“价值创造”满房并不一定带来最佳回报商业战略不再只是运营商的责任仅靠 RevPAR 已经不够了未来属于最大化价值，而非单纯提高价格的酒店 https://open.spotify.com/episode/5zGDGRytPcMxmBGKfr5g1a?si=a7b8e89fc2974cfb 每个市场最终都会遇到价格天花板 毫无疑问，定价仍然是酒店运营商最强大的工具之一。 然而，如果完全依赖提高房价，也会面临明显的局限性。 每个市场最终都会出现价格阻力。宾客拥有其他选择，竞争对手会迅速作出反应，而需求弹性的重要性也会越来越突出。 更重要的是，更高的房价并不一定意味着更强劲的资产表现。 一家酒店或许能够成功提高 ADR，但同时却失去市场份额、降低入住率、损害客户关系，甚至增加未来需求的波动性。 对于业主和投资者而言，这一区别尤为重要。 最终目标不仅仅是增加收入，而是提高盈利能力并提升资产的长期价值。 而这些目标并不总是能够通过提高房价来实现。 相比之下，一家通过更优秀商业管理实现更高回报的酒店，往往会优于那些仅依靠激进定价策略、却缺乏同等运营纪律的酒店。 行业讨论正从“定价”转向“价值创造” 如今表现最优秀的酒店资产，越来越多地依靠商业运营能力，而不仅仅是定价权。 领先的运营商和业主不再只关注房价还能上涨多少，而是在思考不同的问题： ● 库存是否被分配给了价值最高的需求来源？ ● 合约客户是否带来了合理的投资回报？ ● 客源结构是否实现了最佳优化？ ● 附加收入来源是否已被充分变现？ ● 是否有效把握了升级销售（Upselling）机会？ ● 收入增长是否同步带来了利润提升？ 这些问题反映出成功酒店对于增长策略的深层转变。 商业战略不再只是收益管理部门的职责。 它正在成为资产管理的重要核心组成部分。 满房并不一定带来最佳回报 酒店行业长期以来存在一个根深蒂固的误区，即认为入住率是衡量成功的终极标准。 高入住率确实会让人感到安心。满房的酒店看起来也非常健康。 但入住率本身几乎无法反映收入质量。 一家以大幅折扣吸引客户、入住率达到90%的酒店，其实际表现可能远远落后于一家入住率仅为80%，但拥有更优质客源结构、更健康利润率以及更高价值客户的酒店。 对于业主而言，目标绝不应该是不惜代价填满所有客房。 真正的目标是最大化每一间可售客房所创造的价值。…
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