Edith Tay 是 PropertyBank Pte Ltd 的执行董事，亲身见证了企业对办公空间需求的转变。凭借其在战略选址方面的丰富经验，她不仅协助企业签署租约，更帮助他们解锁扩张潜力、灵活布局和长期增长。
从数据中心、无尘室到食品工厂和履约中心，Edith 的业务已远超传统房地产范畴。她与科技和电商企业密切合作，寻找不仅符合当前需求、还能伴随业务成长的空间。
推动创新的房地产
问：过去十年，亚洲科技和电商企业的房地产需求发生了哪些变化？
答： 在过去十年里，我观察到一个明显的转变——科技企业已不再满足于传统办公室，电商企业也不再只关注仓库空间。他们在寻找的是“增长引擎”——灵活的租赁方案、混合式空间布局，以及支持自动化、履约系统甚至数据基础设施的物业。
企业所处发展阶段不同，其选址标准也不同，但灵活性始终是关键。他们希望空间能够随着业务扩展而调整，适应远程与现场混合办公，并支持高速数据传输和自动化需求。尤其是电商企业，更倾向于设立靠近城市的城市物流中心，以提升“最后一公里”配送效率。
此外，随着 AI 工作负载迅速增长，数据中心已成为企业的“核心设施”。我们在 PropertyBank 协助客户购地建设数据中心，或将老旧工业建筑改造成智能化的混合用途设施。这一转型仍在持续深化。
问：像交通可达性、数字基础设施和可持续性这样的因素，会如何影响选址决策？
答： 这些因素不再是“加分项”，而是决定成败的关键。如果一栋楼缺乏稳定电力、光纤连接或绿色建筑认证，企业就会直接排除。交通便利对于吸引与留住人才、以及提升物流效率至关重要。
在当今“云优先”的环境下，强大的数字基础设施已是不可或缺。而可持续发展战略则是企业未来化布局的核心，也是年轻一代员工看重的价值取向。
曾有一个企业客户在选址时，把“室内空气质量监控系统”作为优先项，我们也成功帮他们找到了具备该功能的写字楼。
问：目前新加坡及亚洲地区有哪些科技与电商选址的新热点？
答： 企业所处发展阶段不同，对选址区域的偏好也不同。有些初创公司倾向于金融区或城市边缘地段，而成熟企业则偏好成熟的商业园区。
在新加坡，除了传统的 Alexandra、Science Park 和 Changi 商业园区，Tai Seng 和 Punggol 数字园区正在成为新兴热区。
在亚洲市场方面，胡志明市和雅加达正吸引着希望开拓大市场的“成本敏感型”创业公司；班加罗尔与海得拉巴依旧是技术与产品开发中心；首尔与深圳则凭借强大的创新基础设施，成为高端科技公司的聚集地。
在选址时，不仅仅是成本因素，更重要的是是否拥有成熟的产业生态系统、丰富的人才储备和未来扩展的可能性。
问：科技如何改变商业地产？我们是否正在看到更多智能办公、灵活空间或 AI 驱动的租赁流程？
答： 科技正在改变一切，从使用方式到管理方式都发生了变革。智能办公室已逐渐成为主流，配备传感器、能耗监测与模块化布局等功能。
AI 的引入也正在重塑租赁流程。在 PropertyBank，我们已开始在咨询服务中应用 AI 技术。这意味着我们能结合更广泛的因素——如景观视野、空间布局效率等，而不仅限于地点与面积，来推荐最适合的办公室。这正是科技在房地产行业的一个全新应用维度。
问：PropertyBank 提供了哪些创新地产解决方案，来帮助客户优化空间使用？
答： 我们相信，房地产应是企业的“赋能者”，而非“成本负担”。因此我们与客户一起，制定具备创意与灵活性的解决方案。
包括：
- 为成长迅速的企业谈判“优先承租权”
- 争取转租权以适应市场变化
- 设计售后回租（Sale & Leaseback）结构以优化现金流
我们曾协助客户获取非公开挂牌的资产、将工厂改造成履约中心，甚至协助完成数据中心和商业学校等专业设施的合规流程。
我最喜欢的项目之一，是帮助一家幼教品牌在中央商务区获得一栋文物建筑作为园所，不仅提升了品牌形象，还奠定了其作为顶级连锁运营商的地位。
房地产从来不只是“面积”问题，它关乎品牌形象、员工归属感与客户体验。我们的差异化优势在于——我们不只是签约成交，更是从“企业主”的视角出发，为客户设计增长路径。
问：在未来 5-10 年内，亚洲科技和电商企业在商业地产方面面临的最大风险与机会是什么？
答： 最大的风险，是陷入刚性租约、缺乏灵活性，或选址无法随着企业快速扩展而升级。同时，很多企业主对房地产在商业战略中的作用仍认知不足。
但机遇同样巨大。随着 AI、自动化与电商不断扩张，市场对智能物流中心、混合型总部，甚至是专为工业 4.0 打造的定制化设施的需求将快速增长。
那些将空间视为“运营战略一部分”的创始人，将成为最终的胜利者。
这正是我们打造 PropertyBank 的愿景——结合数据、科技与深度行业洞察，协助企业主做出更聪明的选址决策。
超越蓝图的远见
Edith Tay 不只是帮助科技创始人找房子，她是在帮助他们打造面向未来的企业基地。作为 PropertyBank 的执行董事，她的使命是将房地产从“静态需求”转变为“动态资产”。正如她所说：“我们像企业主一样思考，解决的是增长问题，而非面积问题。”
在未来的商业地产中，关键不再是“你在哪儿”，而是“你的空间是否能与你一同成长”。而由 Edith Tay 引领的变革，正让这一未来充满可能。
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